Deveres do locador e do locatário na manutenção do imóvel

Locador e locatário não são a mesma parte

O locador é quem cede o uso do imóvel, normalmente o proprietário. O locatário, também chamado de inquilino, é quem ocupa o bem e paga o aluguel. A Lei do Inquilinato distribui deveres entre ambos, e o contrato pode detalhar procedimentos sem afastar obrigações legais.

Como regra, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação. O locatário deve cuidar do bem, utilizá-lo conforme a finalidade ajustada e devolvê-lo no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal.

Reparos que costumam caber ao locador

Problemas estruturais, vícios anteriores à entrada do inquilino e defeitos que impeçam o uso regular do imóvel tendem a exigir providência do locador, desde que não tenham sido causados pelo ocupante.

A origem técnica do dano é mais importante do que sua aparência. Infiltração, falha elétrica ou rachadura, por exemplo, podem resultar de estrutura, falta de conservação ordinária ou intervenção do próprio morador.

• defeitos existentes antes da locação;
• problemas estruturais não provocados pelo locatário;
• reparos necessários para manter o imóvel apto ao uso contratado;
• despesas extraordinárias de condomínio, nos termos da lei.

Cuidados que cabem ao locatário

O inquilino deve conservar o imóvel, reparar danos causados por si, familiares, visitantes ou prepostos e comunicar imediatamente ao locador problemas cuja solução seja responsabilidade deste.

Também deve permitir a vistoria previamente combinada e não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e escrita.

• limpeza e manutenção ordinária;
• reparação de danos causados durante a ocupação;
• pagamento das despesas ordinárias de condomínio;
• comunicação rápida de defeitos e danos;
• devolução conforme a vistoria inicial, descontado o desgaste natural.

Vistoria e comunicação protegem as duas partes

O laudo de entrada deve descrever o estado do imóvel e, preferencialmente, conter fotografias datadas. Durante a locação, pedidos de reparo devem ser feitos por escrito, com imagens, data da ocorrência e indicação dos impactos no uso do bem.

Antes de descontar gastos do aluguel, realizar obra relevante ou atribuir responsabilidade, é recomendável verificar o contrato e obter orientação. A solução adotada sem comunicação pode ampliar o prejuízo ou dificultar o reembolso.